回望刚刚已往的一年 ，“房住不炒”总基调叠加新冠疫情配景下 ，羁系相继出台“三道红线”和“房贷集中度治理”政策 ，从供需两头严控房地产行业融资。新形势下 ，房地产股权投资信托迎来快速生长的窗口期 ，其危害管控逻辑区别于房地产融资类营业 ，对信托公司各方面能力提出新的要求。
一、债务管控对房企融资爆发主要影响
（一）“三道红线”政策
2020年8月20日 ，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会 ，明确了重点房企资金监测和融资治理规则。“三道红线”政策对房企三项财务指标提出严酷限制要求：一是剔除预收款后的资产欠债率不得大于70% ；二是净欠债率不得大于100% ；三是现金短债比小于1。政策同时划定了详细管控方法：三项指标所有“踩线” ，有息欠债不得增添 ；两项“踩线” ，有息欠债规模年增速不得凌驾5% ；一项“踩线” ，有息欠债规模年增塑可放宽至10% ；所有指标达标 ，则有息欠债规模年增速可放宽至15%。现在 ，大都房企都或多或少的触遇到了红线。
（二）“房贷集中度治理”政策
2020年12月31日 ，央行、银保监会团结宣布《关于建设银行业金融机构房地产贷款集中度治理制度的通知》 ，建设银行业金融机构房地产贷款集中度治理制度 ，凭证银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素 ，将银行业金融机构分为五档 ，并划定每一档机构的房地产贷款和小我私家住房贷款占比上限 ，详细如下表所列：
（三）新政策对房企的影响
一是加大房企债务送还压力。目今房企普遍处于高欠债率状态 ，行业面临偿债岑岭。贝壳研究院报告数据显示 ，2021年房企到期债务规模预计将抵达1.24万亿 ，同比增添36% ，历史性突破万亿大关。而“三道红线”和“房贷集中度治理”等政策的出台 ，限制了房企通过发债、乞贷等古板融资方法筹措资金的空间。房企债务偿付压力骤增 ，中小型房企休业、大型房企债券违约等情形已不稀奇 ，偏激进型房企的流动性危害禁止小视。
二是推动房企拓展融资新渠道。古板的债务融资方法受限 ，又保存迫切的融资需求 ，房企必将起劲拓展切合新政策的融资模式 ，主要包括项目股权融资、资产证券化、供应链金融等。其中 ，项目股权融资模式既可以改善房企的财务指标 ，又不占用金融机构的非标债权额度 ，正越来越受到市场青睐。
三是加剧房地产行业马太效应。一方面 ，中小型房企尤其是未上市房企 ，由于融资渠道较为简单 ，往往都是通过抵质押担举荐行债务融资 ，“三道红线”政策下 ，其融资难度进一步加大 ，生长空间将进一步受限。另一方面 ，地方的中小型房企的融资 ，往往较量依赖地方银行的贷款 ，大型银行由于准入门槛较高 ，往往选择只与大型房企举行相助。“房贷集中度治理”政策对地方性银行的限制条件越发严苛 ，中小型房企从银行获得贷款将变得更难� ？杉� ，新政策将对行业竞争名堂爆发深远影响 ，强者更强。
二、房地产股权信托迎来阶段性生长需求
（一）资金信托新规推动房地产股权信托生长
对信托行业而言 ，2020年5月8日 ，银保监会宣布《信托公司资金信托治理暂行步伐（征求意见稿）》（以下简称“资金信托新规”） ，对信托公司非标举行严酷的比例限制：信托公司治理的所有荟萃资金信托妄想投资于统一融资人及其关联方的非标准化债权类资产的合计金额不得凌驾信托公司净资产的30% ；信托公司治理的所有荟萃资金信托妄想向他人提供贷款或者投资于其他非标准化债权类资产的合计金额在任何时点均不得凌驾所有荟萃资金信托妄想合计实收信托的50%。房地产股权投资信托由于既不占用信托公司非标债权额度 ，又能优化房企的财务指标 ，迎来阶段性生长需求 ，成为房地产信托营业转型生长的突破口。
（二）2020年房地产投资信托刊行情形
房地产行业债务管控政策和资金信托新规的影响下 ，2020年整年向房地产贷款类荟萃信托产品刊行规模大幅下滑 ，股权投资类和权益投资类房地产荟萃信托产品刊行规模增添显著。用益信托网统计数据显示 ，2020年投向房地产领域的贷款类荟萃信托产品刊行规模2,705.11亿元 ，同比大幅缩减41.02% ，在房地产荟萃信托产品总刊行总规模中的占比由2019年的45.41%骤降至29.40%。2020年投向房地产领域的股权投资类和权益投资类房地产荟萃信托刊行规模共计6,240.56亿元 ，同比增添21.55% ，在房地产荟萃信托产品刊行总规模中的占比由2019年的50.83%提升至67.82%。2020年 ，绝大大都的房地产荟萃信托都是通过股权投资和权益投资的方法运用于房地产领域。
（三）房地产股权信托营业主要模式
市场上信托加入房地产股权投资的营业模式 ，凭证介入项目的水平差别 ，可以分为直接投资模式、地产投资基金模式和认购基金LP份额投资模式等。直接投资模式下 ，信托妄想直接认购项目公司股权 ，加入项目开发的重大事项决议并肩负治理职责。地产投资基金模式下 ，信托妄想投资于地产投资基金 ，再由基金投资项目公司股权 ，这种模式可以较为无邪的在基金层面引入相助机构举行分工相助 ，配合治理和开发。认购基金LP份额投资模式下 ，信托妄想认购有限合资的LP份额 ，由专业股权投资机构担当有限合资GP并主要肩负投资治理职责 ，这种模式可以很好的填补信托公司项目股权投资治理能力的缺乏。
三、信托公司亟待提升房地产股权信托专业能力
开展房地产股权投资信托营业 ，对信托公司在相关“募、投、管、退”等环节的专业能力和自动治理能力都提出了更高的要求。
（一）资金召募能力要求
与房地产融资信托相比 ，房地产股权信托的刊行难度更高。因此 ，信托公司要鼎力大举提升房地产股权信托资金召募能力。一方面要起劲拓展代销渠道 ，加大与商业银行在房地产股权投资产品代销的相助力度 ，起劲拓展其他代销机构相助。另一方面要提升自主刊行能力 ，起劲开展房地产股权信托客户路演 ，提升投资者对房地产股权信托的熟悉 ，培育房地产股权投资信托客户群体。
（二）项目投资尽调要求
与债权投资相比 ，股权投资对项目尽调的要求更高。这是由于债权投资往往接纳项目典质担保和包管担保等风控步伐 ，可以通过处置惩罚典质物、向包管人追偿等方法包管资金接纳。而股权投资没有典质担保步伐 ，项目必需有一定水平的增值 ，才华包管本金清静 ，并笼罩资金的时机本钱。详细到房地产股权投资来说 ，就是要确保项目凭证制订的进度和本钱完成开发建设和销售 ，最终实现销售回款 ，因此其面临的危害情形更为重大。在对房地产股权投资项目举行尽调时 ，应重点关注操盘方实力和履历、投资预算和销售预期的合理性安排、项目未来现金流测算、项目所面临的市场危害和政策危害等因素 ，并针对项目特点制订派驻治理团队、项目羁系、流动性支持等详细风控步伐。
（三）项目运营治理要求
鉴于房地产行业政策区域性强、关联行业多、投资金额大、投资周期长的特点 ，房地产股权投资项目的投后治理难度更大、专业要求更高。对项目举行的自动治理的焦点体现在对项目从现实放款到项目完全退出的整个时间周期内的全流程羁系。治理人对项目的投后羁系通常包括以下几方面：派驻项目治理职员、账户羁系、资金羁系、章证照羁系、开发进度羁系、销售羁系、重大事项羁系等。治理人要对项目公司的运营情形做到全方面无死角的监视和治理 ，确保项目凭证预定计划举行开发和销售 ，亲近关注市场转变和政谋划向 ，对一些突发事务实时做出反应和调解。
（四）项目退出安排要求
房地产股权投资项目的退出方法是最终获取项目收益的主要环节。治理人在项目投前剖析时 ，应该团结房地产行业的特点有针对性地制订退出计划 ，明确约定退出的方法、条件与限期 ，以便后期能够顺遂退出并获取收益。主要的退出方法分为正常退出和� ；ば酝顺隽街郑海�1）项目模拟整理或评估退出。项目正� ？⑾矍樾蜗� ，在项目的销售比例抵达一定值时对项目公司举行模拟整理或评估来确认各方在股权收益上的分派 ，这是房地产股权投资项目正常退出最常见的一种方法 ；（2）� ；ば酝顺�。当项目开发销售进度不达预期 ，或生意敌手泛起重大过错时 ，则触发� ；ば酝顺鎏蹩� ，此时可约定生意敌手回购或者股权转让第三方退出 ，从而最大限度� ；ね蹲首式鸬那寰�。
作者：韩 鸣 飞
泉源：中 诚 研 究
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